Derecho a la Propiedad vs Normas Urbanas; una ponderación ineludible

José Javier De La Hoz. Columnista de Río Noticias.

Las tensiones existentes entre el ejercicio del derecho a la propiedad y las restricciones que los municipios pueden imponer a su disfrute a través de la normatividad urbanística, especialmente en la asignación de usos del suelo no es pacífica, así como no tampoco fue pacífica la estructuración y expedición de las normas que componen nuestro derecho urbano.

Entre los años 1970 y 1989 se presentaron al legislativo 17 proyectos de reforma urbana, los cuales no fueron aprobados, fue solo hasta 1989 y luego de tres años de debates que se aprobó la ley 9, que es considerada como la norma que marca el nacimiento del derecho urbanístico Colombiano.

Contra la ley 9 de 1989 se presentaron 14 demandas de inconstitucionalidad, esto aún en vigencia de la constitución de 1886, fueron demandados 97 de sus 127 artículos.

Ahora bien, el derecho a la propiedad no puede seguir siendo entendido desde la vieja óptica del Código Civil de 1887, por cuanto la Constitución de 1991 introduce una serie de principios y derechos que reconocen la relevancia constitucional de elementos constitutivos del derecho urbano, es así como encontramos el derecho al uso y goce del espacio público, el derecho a una vivienda digna, el de acceso a los servicios públicos y el más importante para el tema que hoy nos ocupa, como es la definición de competencias en lo que se refiere a asignación de los usos de suelo, y bien o mal, gustenos o no, el constituyente empoderó al municipio para que fuera este quien asigna los usos de suelo según los artículos 311 al 313 de la Constitución Política.

El municipio a través de los concejos municipales asigna los usos de suelo en sus planes de ordenamiento territorial, y esto es necesario por supuesto, porque de esta forma lo que se busca es garantizar el crecimiento organizado, planificado y sostenible de las ciudades.

No obstante no en pocas ocasiones una cosa es la realidad normativa y otra la realidad material, es decir, una cosa es lo que dice la norma urbana y otra cosa es la que encontramos en las calles de nuestro país, y esto tiene una explicación sencilla; y es que las ciudades son como organismos vivos que siguen creciendo así se expidan cientos de leyes , pero si no se hace un verdadero control urbano que materialice la aplicación de esa normatividad es donde aparecen las tensiones entre el derecho a la propiedad y el derecho que tiene el ente territorial para regular los usos de suelo en su territorio.

La pregunta es; ¿Qué hacer cuando se presentan estas tensiones entre derecho a la propiedad y derecho del municipio a organizar su territorio?, ¿que hacer cuando el ente territorial no ejerció control urbano y permitió que se presentara una clara disparidad entre la norma y la realidad?

Esas son las preguntas que debemos hacernos; pero no limitar la búsqueda de la respuesta en una revisión de norma urbana sin mayores análisis, esto es, como en cierto sector no está permitido un uso comercial por ejemplo, sencillamente ordenó el cierre porque así lo dice la norma contenida en el POT, si la valoración normativa se hace de esa forma tan superficial se corre el riesgo de estar violando principios constitucionales que irrigan todo el ordenamiento jurídico, incluyendo claro está las normas urbanísticas lo cual trae consigo la expedición de decisiones que formalmente y en principio podrían considerarse legales pero que si se les hace una valoración profunda a través de un juicio de ponderación nos daremos cuenta que son abiertamente violatorias de derechos fundamentales, nunca debemos perder de vista que Colombia es un estado social de derecho fundamentado en la dignidad humana el cual es el fundamento y fin de la organización político administrativa.

Las respuestas a los anteriores interrogantes deben pasar por el análisis de la denominada confianza legítima el cual tiene su soporte en el principio de la buena fe, por ejemplo, si algunos ocupantes de espacio público creen que tienen algún derecho sobre ese suelo no solo porque el estado les ha permitido sino también porque les facilitó la ejecución de esos actos de ocupación y paso un lapso de tiempo considerable.

En fin; la administración con sus actos consintió esa ocupación, de ser así esos particulares tendrían derecho eventualmente a alguna medida de protección la cual debe ser analizada en cada caso particular, en ese sentido la Corte Constitucional es reiterativa en su jurisprudencia, en ese mismo orden de ideas se aplica en lo que se refiere al funcionamiento de establecimientos de comercio en zonas de la ciudad donde los usos asignados en la norma POT no los permite, pero la misma administración a través de sus actos u omisiones consintió durante largo tiempo el funcionamiento de los mismos.

Hacer el análisis como se plantea llevaría en la práctica a que los procesos policivos en materia urbanística por violación a los usos establecidos en los POT logren el fin último de toda norma jurídica el cual es la justicia, reitero, la aplicación de la norma urbana en materia de usos debe estar precedida de un juicio de ponderación en cada caso concreto, análisis este que debe hacerse desde una óptica constitucional y no limitarse a planos y colores en la norma POT de lo contrario se podría generar mayor ilegalidad de la que se pretende controlar con la aplicación literal y exegética de la normativa urbana.