Planes de Ordenamiento Territorial y Certificados de Derechos de Construcción

José Javier De La Hoz Rivero. Abogado Especialista en Derecho Ambiental Territorial y Urbanístico Magister en Derecho Ambiental y urbano Territorial josedelahoz@lawyersenterprise.com

El uso del suelo constituye uno de los principales problemas de las grandes ciudades. En América Latina, este problema se agudiza por factores culturales, que van desde el uso arbitrario del suelo por el propietario, sin tener en cuenta factores que afectan al resto de la comunidad, hasta la no destinación de la propiedad a actividades que realmente cumplan con la función social de la misma, acorde con lo establecido en la Constitución.

 

Ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Montería, por citar sólo esos ejemplos, se erigen como ejemplo de cómo el ordenamiento territorial (Ley 388 de 1997) no sólo es una necesidad sino que, además, es una norma que faculta a los entes territoriales para la toma de decisiones en relación con el uso del suelo. Los planes de ordenamiento territorial, sin embargo, tienen sus aspectos críticos: de un lado, se prestan para direccionar el crecimiento económico en una determinada dirección y, de otro, en muchas ocasiones desconocen aspectos importantes, en materia de cultura y tradición de la comunidad, lo que hace que sean foco de inconformidad e incluso de objeciones legales.

 

El Certificado de Potencial Adicional de Construcción – CEPAC- es un instrumento de financiación de infraestructura pública que se apalanca con la captura de un mayor valor inmobiliario, ese mayor valor lo obtiene el constructor al edificar mayores alturas que el CEPAC  le permite.

 

Este instrumento ha dado resultados positivos en distintas ciudades y que parece erigirse como alternativa de solución a muchos problemas urbanos, como la movilidad, por ejemplo, así como la distribución racional y eficiente del espacio, de manera que contribuya al crecimiento comunitario, más que al crecimiento urbano, en virtud de la aplicación social de la propiedad.

 

Se parte de la convicción de que, en las ciudades colombianas, el problema radica en la necesidad de modernizar no sólo las ciudades, sino la conciencia ciudadana, en el sentido que el crecimiento urbano debe ser programado, lo que implica previsión, planeación y aplicación racional de recursos, de manera que el crecimiento realmente redunde en beneficio general y no en beneficio de particulares, en virtud de su condición de propietarios.

 

Si se parte de la necesidad de resolver financieramente el problema del crecimiento urbano, el CEPAC puede constituir una herramienta idónea, adecuada.

 

Ciudades como Bogotá, Medellín, Cali , Barranquilla y Montería  son ejemplo claro de la necesidad de planificación urbana, necesidad que hoy está cobrando dividendos a través de los problemas que se presentan en razón de los proyectos de crecimiento y expansión, que no cuentan con la aquiescencia de la ciudadanía.

 

El problema radica en que el ordenamiento territorial, puede ser justificado en sus cambios e innovaciones, pero no por ello deja de lesionar al pequeño propietario, que se ve afectado en muchas ocasiones, al tener que renunciar a su propiedad, en beneficio, no siempre del bien común, sino de una obra específica.

 

La planeación urbana es un problema de  toda Colombia y ello es producto, más que todo, de que sólo ahora se toma conciencia de la necesidad e importancia de la planificación. No se trata de “solucionar” problemas con medidas momentáneas, sino de planear para que en el futuro los problemas sean menos graves y menos frecuentes.

 

Ahora bien. El CEPAC, como alternativa para el desarrollo urbano, puede resultar una excelente solución a los problemas de financiación de obras futuras, al tiempo que se convierte en posibilidad de inversión para el interesado pero ¿se tiene la infraestructura necesaria para garantizar la efectividad de este recurso?

Por: José Javier De La Hoz Rivero

Abogado Especialista en Derecho Ambiental Territorial y Urbanístico

Magister en Derecho Ambiental y urbano Territorial

josedelahoz@lawyersenterprise.com