¿Subsidios de vivienda para ciudadanos o para las constructoras?

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uno de los grandes sueños de todo ser humano es tener ese pedacito de tierra llamado hogar, a través de los años se ha vuelto más difícil lograr este sueño dado el incremento del valor de la tierra, los altos intereses en los bancos para adquirir créditos con este fin y la gran cantidad de requisitos que solicitan las entidades para obtener este; el gobierno nacional en sus “buenas intenciones” creo un programa llamado Mi Casa Ya, el cual busca facilitar el acceso a viviendas nuevas de los hogares que tengan ingresos inferiores a 8 smmlv ($6.628.928), dividido en tres categorías de ayudas que dependiendo del ingreso del hogar se podrá acceder sin “intermediario” así:

Hasta este punto una maravilla el programa “aparentemente”, ahora desglosemos como se ha malversado el programa a través de ejemplos en la ciudad de Monteria, cierta urbanización en Monteria que tiene varias etapas en el año 2012 entregaba viviendas de 6.5×14 por valor de 38 Millones aproximadamente o de las mismas dimensiones de 2 pisos en 53 millones, que en términos de salarios mínimos para ese año ($566.700) equivaldría a 93 para las de 2 pisos y 67 para las de 1 piso.

Para finales de  2014 inicia el programa y con ello las constructoras de la ciudad se dan cuenta de la oportunidad que tienen de quedarse con este subsidio a través del incremento del valor de las viviendas hasta el límite del valor que permite el subsidio 135 smmlv  sin mejorar en algún aspecto real las condiciones de entrega de las viviendas como acabados o tamaño que justifiquen un incremento de al menos 44 smmlv ($36.437.104) a 2019.

Las condiciones para obtener vivienda apoyada por este subsidio es sencillo, para el ejemplo tomemos el valor de una vivienda de 135 smmlv ($111.795.660), la persona debería reunir el 30% del valor de la vivienda $33.538.698 este valor podría abonarlo en 10 o 12 meses es decir cuotas gigantes para un hogar con pocos ingresos, de 3 millones en promedio mientras construían la vivienda, aquí es donde impacta realmente el programa favorablemente ya que el subsidio es sobre esta cuota inicial es decir para familias que el ingreso sea hasta 2 smmlv la cuota inicial quedaría de $8.695.218, para una familia que tenga ingreso de hasta 4 smmlv la cuota inicial quedaría de $16.976.378, para las que ganen hasta 8 no tendrían subsidio a la cuota, solo a la tasa de interés. Por lo que inicialmente diríamos que las familias con menores ingresos se ven más favorecidas.

Ahora ¿qué pasa con el 70% del valor restante? Pues a la persona le toca ir a un banco a gestionar ese saldo que debe desembolsar la entidad a la constructora para poder hacer la entrega (lógico). El 70% equivale a ($ 78.256.962) este valor lo podrá financiar en un crédito de hasta 20 años, sí!! 20 años pagando por tu sueño. ¿En cuanto quedan las cuotas mensuales? Las cuotas mensuales pueden oscilar dependiendo del banco entre $650.000 y $700.000* los primeros 7 años (son los del subsidio a la tasa, los otros 13 años serian entre $750.000 y $800.000*.

Es decir, una familia de hasta 2 smmlv estaría entregando mínimo el 40% de sus ingresos por 20 años y hasta 4 smmlv mínimo el 20%. ¡Ojo! algunos bancos solo permiten créditos de vivienda que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos lo cual les cerrarían las puertas a algunos ciudadanos.

¿Qué pasaría si las constructoras manejaras los mismos niveles de precios que antes de que apropiaran del subsidio?  Hagamos el ejercicio con viviendas de 91 smmlv ($75.358.556) precio 2019 y que era en proporción lo que se daba en el 2012, la cuota inicial para familias de hasta 2 smmlv sería de $22.607.506 con el subsidio no necesitaría ahorrar para la cuota inicial y tendría un saldo a favor para el crédito $2.235.913, es decir financiarían $50.515.076 en cuotas de $450.000 a $520.000* los primeros 7 años y entre $530.000 a $580.000* los siguientes 13 años comprometiendo solamente hasta el 27% del ingreso de estos hogares. Para los hogares que devengan hasta 4 smmlv sería una cuota inicial con subsidio de $6.045.186 y un saldo a crédito de $52.750.989, pagando cuotas los primeros 7 años de $470.000 a $540.000 y los siguientes 13 años de $550.000 a $600.000. Comprometiendo solamente el 14,8% del ingreso de estos hogares.

En resumen, al apropiarse las constructoras del subsidio incrementan el valor del pasivo que deben adquirir los ciudadanos por muchos años, no solo enriqueciendo a las constructoras sino a las entidades financieras a través de los intereses que generan el aumento en el valor del crédito.

POR: Anuar Guzmán Gallo